Airbnb: come cambia l'assetto cittadino. Il caso studio della città di Lucca

Abstract

La tesi esamina il fenomeno Airbnb e il suo impatto sull'assetto urbano, con un focus specifico sulla città di Lucca. L’obiettivo è analizzare come la piattaforma di affitti brevi stia trasformando le città italiane, evidenziando sia gli effetti positivi, come la crescita economica e l’incremento del turismo, sia i risvolti negativi, tra cui la gentrificazione, l’aumento dei canoni di locazione e la perdita di identità dei centri storici. Un confronto tra la regolamentazione di Airbnb in Italia e negli Stati Uniti mette in luce come differenti approcci normativi influenzino lo sviluppo del fenomeno nei due Paesi, inserendo esempi reali come conferma di quanto riportato. La ricerca adotta un approccio misto che include l'analisi di dati provenienti da piattaforme specializzate come Airbnb, InsideAirbnb e AirDNA. L’utilizzo di questi strumenti ha permesso di raccogliere informazioni dettagliate sulla distribuzione degli alloggi turistici, i tassi di occupazione, i prezzi medi e dislocazione sul territorio, fornendo una panoramica completa dell’impatto della piattaforma sul mercato immobiliare. I risultati evidenziano come la diffusione di Airbnb abbia trasformato il mercato immobiliare, spostando l’interesse dagli affitti residenziali a lungo termine a quelli turistici, con conseguenze sulla composizione demografica e sulla vivibilità del centro storico. Il caso studio di Lucca rivela che, sebbene Airbnb possa portare benefici economici significativi, come l’aumento del reddito per i proprietari e la valorizzazione degli immobili, genera anche sfide rilevanti in termini di sostenibilità urbana, riduzione della disponibilità di alloggi per i residenti e aumento della pressione turistica.

The purpose of this thesis is to examine the Airbnb phenomenon and its impact on urban setting, with a specific focus on the city of Lucca. The aim is to analyse how the short-term rental platform is transforming Italian cities, by highlighting both positive effects, such as economic growth and increase of tourism, and negative implications, including gentrification, rising rents and loss of identity of historic centers. A comparison between the regulation of Airbnb in Italy and in the United States is then proposed, with the aim of showcasing how different regulatory approaches influence the development of the phenomenon in the two countries, using real examples to confirm the analysis. The research adopts a mixed approach, which includes the analysis of data from specialied platforms such as Airbnb, Inside Airbnb and AirDNA. The use of these tools made it possible to collect detailed information about the distribution of touristic accommodations, occupancy rates, and average prices, providing a comprehensive overview of the platform’s impact on the real estate market. The results show how the spread of Airbnb has transformed the real estate market, shifting the interest from long-term residential rentals to short-term touristic accommodation, with consequences on the demographic composition and livability of the historic centers. Although Airbnb can bring significant economic benefits, such as an increased income for the owners and the valorization of properties, the study case of Lucca reveals that the American platform generates significant challenges in terms of urban sustainability, reduced housing availability for residents, and increased tourism pressure.