Il costo medio ponderato del capitale nelle società immobiliari: un’analisi sulle quotate europee nel periodo 2014–2024

Abstract

La tesi analizza l’evoluzione del costo medio ponderato del capitale (WACC) delle società immobiliari europee quotate nel periodo 2014–2024. L’obiettivo è comprendere in che modo il mutamento del contesto macroeconomico, caratterizzato da una prolungata fase di politica monetaria espansiva, dallo shock pandemico e dal successivo rialzo dei tassi di interesse, abbia influenzato il costo del capitale di un settore contraddistinto da elevata intensità di capitale e leva finanziaria. Dopo un inquadramento del mercato immobiliare europeo e italiano, il lavoro approfondisce il quadro teorico relativo al costo del capitale, con particolare riferimento al Capital Asset Pricing Model (CAPM) per la stima del costo dell’equity, alle principali metodologie di determinazione del costo del debito e alle teorie della struttura finanziaria. L’analisi empirica, condotta su un campione di 95 società europee quotate, evidenzia tre fasi distinte: una prima fase (2014–2019) di stabilità del WACC su livelli contenuti; una seconda fase (2020–2021) di marcato rialzo, determinato dallo shock pandemico che ha comportato un significativo aumento del rischio azionario; e una terza fase (2022–2024) in cui l’incremento dei tassi risk-free e del costo del debito ha modificato in modo strutturale la composizione del WACC.

The thesis analyzes the evolution of the Weighted Average Cost of Capital (WACC) of publicly listed European real estate companies over the period 2014–2024. The objective is to examine how changes in the macroeconomic environment, characterized by a prolonged phase of expansionary monetary policy, the pandemic shock, and the subsequent increase in interest rates, have influenced the cost of capital in a sector marked by high capital intensity and significant financial leverage. Following an overview of the European and Italian real estate markets, the study develops the theoretical framework related to the cost of capital, with particular reference to the Capital Asset Pricing Model (CAPM) for estimating the cost of equity, the main methodologies for determining the cost of debt, and the principal theories of capital structure. The empirical analysis, conducted on a sample of 95 publicly listed European companies, identifies three distinct phases: an initial phase (2014–2019) characterized by WACC stability at relatively low levels; a second phase (2020–2021) marked by a sharp increase driven by the pandemic shock and the resulting rise in equity risk; and a third phase (2022–2024) in which the increase in risk-free rates and the cost of debt structurally altered the composition of the WACC.