Valutazione economica dell'architettura costruibile: confronto e analisi comparativa dei costi di costruzione e valore di mercato di due sistemi costruttivi alternativi

Abstract

La presente tesi, sviluppata nell’ambito della disciplina dell’Estimo, affronta il tema della valutazione economica dell’architettura attraverso il confronto tra due differenti sistemi costruttivi applicati al medesimo edificio residenziale. Il caso studio è costituito da un’abitazione unifamiliare isolata di 132,5 m², sviluppata su due piani fuori terra e localizzata nel Comune di Pergine Valsugana (TN), su un lotto reale situato in Via delle Dolomiti. L’obiettivo della ricerca è analizzare l’incidenza della scelta tecnologica sul costo di costruzione, mantenendo invariati configurazione architettonica, dimensioni e organizzazione funzionale dell’edificio. Sono stati confrontati un sistema tradizionale con struttura in calcestruzzo armato realizzata in opera e un sistema prefabbricato in legno a telaio Rubner. La valutazione economica è stata condotta attraverso due differenti metodologie. Per il sistema tradizionale è stato elaborato un Computo Metrico Estimativo analitico, utilizzando il Prezziario della Provincia Autonoma di Trento; per il sistema prefabbricato è stato invece utilizzato un preventivo aziendale sviluppato da Rubner sulla base del progetto oggetto di studio. L’analisi dei risultati evidenzia come la valutazione della convenienza non possa limitarsi al solo costo iniziale, ma debba considerare le differenti modalità di produzione, organizzazione e realizzazione dell’opera. La ricerca conferma pertanto il ruolo dell’Estimo quale strumento di supporto alle decisioni progettuali, capace di integrare la dimensione economica nel processo architettonico e di orientare la scelta tra soluzioni alternative verso un’architettura concretamente costruibile.

This thesis, developed within the field of Real Estate Appraisal and Valuation, addresses the economic evaluation of architecture through a comparison of two different construction systems applied to the same residential building. The case study consists of a 132.5 m² detached single-family house, arranged over two above-ground floors and located in the Municipality of Pergine Valsugana (TN), on an actual plot of land in Via delle Dolomiti. The aim of the research is to analyse the impact of the chosen construction technology on building costs, while maintaining the same architectural configuration, dimensions, and functional layout. Two alternatives were compared: a traditional construction system consisting of an in-situ reinforced concrete structure and a Rubner prefabricated timber-frame system. The economic evaluation was carried out using two different methodologies. For the traditional construction system, a detailed Bill of Quantities and Cost Estimate was prepared using the official Price List of the Autonomous Province of Trento; for the prefabricated system, a cost estimate provided by Rubner and specifically developed on the basis of the project under study was used. The analysis of the results highlights that the assessment of economic viability cannot be limited to the initial construction cost alone, but must also consider the different methods of production, organisation, and execution involved in the building process. The research therefore confirms the role of Real Estate Appraisal and Valuation as a valuable tool for supporting design decisions, capable of integrating economic considerations into the architectural process and guiding the choice between alternative solutions towards architecture that is genuinely feasible and buildable.